Mietminderung/Mietbefreiung für Unternehmen in Shanghai - Was sind die aktuellen Anforderungen und Bedingungen?

In der ersten Jahreshälfte 2022 brach das Corona-Virus vielerorts in China erneut aus. Von Anfang März bis Anfang Juni hatten sich auch die Infektionszahlen in Shanghai rasant entwickelt. Aus diesem Grund wurden von Seiten der lokalen Regierung massive Lockdown-Maßnahmen erlassen, welche die Schließung nahezu sämtlicher Unternehmen in Shanghai zur Folge hatten. Nach Aufhebung des Lockdowns wurden nunmehr in verschiedenen Regionen, darunter auch in Shanghai, eine allgemeine Unterstützungspolitik eingeführt, die u. a. Maßnahmen zur Mietminderung/Mietbefreiung für lokal ansässige Unternehmen beinhalten.

Die aktuellen Rahmenbedingungen für den Erhalt dieser Mietminderung/Mietbefreiung in Shanghai möchten wir nachfolgend für Sie zusammenfassen:

Inhalt:

1. Welche Unternehmen können eine Mietreduzierung/Mietbefreiung beantragen?

Antragsberechtigt sind kleine Unternehmen aus allen Branchen sowie spezielle mittelgroße/große Unternehmen aus den Bereichen "Industrie" und "Handel".

2. Welche Mietobjekte sind von der Politik umfasst?

Die Umsetzung der Politik gilt für alle Gebäude, die im Besitz oder in der Nutzung von staatlichen / staatlich finanzierten Unternehmen stehen, die der Aufsicht der Stadt oder des Bezirks Shanghai unterliegen.

3. Für welchen Zeitraum und in welchem Umfang kann die Mietminderung beantragt werden?

Der Zeitraum, für den die Mietminderung/Mietbefreiung beantragt werden kann, beläuft sich auf drei bis maximal sechs Monate. Die Mietminderung/Mietbefreiung bezieht sich dabei auf die Hauptmiete (ohne Verwaltungs-/Managementgebühren etc.).

Insofern kann im ersten Schritt zunächst eine generelle Befreiung von drei Monatsmieten beantragt werden. In einem zweiten Schritt kann eine weitere Befreiung von bis zu drei weiteren Monatsmieten beantragt werden, wenn u. a. einer der folgenden Bedingungen erfüllt ist: (1) Die Mietadresse wurde in einem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2022 als Hochrisikogebiet eingestuft oder (2) Die Mieträume wurden in einem entsprechenden Zeitraum auf Grund behördlicher Anordnung geschlossen und versiegelt.

4. Wie ist die Rechtslage bei Mietobjekten, die sich in Privatbesitz befinden?

Für Mieträumlichkeiten in Gebäuden, die sich in Privatbesitz befindet, gilt die Politik nicht. Dennoch lohnt es sich mit dem Vermieter in entsprechende Verhandlungen für eine gütlich Einigung über eine Mietreduzierung zu treten.

Unterstützung gibt es hierbei vom Obersten Volksgericht von Shanghai, das zu dieser Thematik (Mietminderung/Mietbefreiung bei Gebäuden in Privatbesitz) zuletzt die nachfolgende Direktive herausgegeben hat (sinngemäß übersetzt):

„Wenn die Mieter von Mieträumen eines nicht-staatlichen Gebäudes, die diese Räume für geschäftliche Zwecke nutzen, aufgrund des Ausbruchs der Pandemie oder aufgrund von Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung der Pandemie keine Betriebseinnahmen erzielen konnten oder die Einnahmen sich ernsthaft verringert haben, ist eine Fortzahlung der Miete gemäß den mietvertraglichen Regelungen offensichtlich ungerecht.

Wenn eine gütliche Einigung zwischen den Parteien scheitert (und die Maßgaben des Artikel 533 des Zivilgesetzbuches der Volksrepublik China vorliegen), kann der Mieter eine entsprechende Anpassung des Mietvertrages unter Berücksichtigung der tatsächlichen Situation des Falles und in Übereinstimmung mit dem Grundsatz der Fairness verlangen. Wenn der Mieter den Vermieter bittet, die Miete für einen bestimmten Zeitraum zu reduzieren, weil das Mietobjekt aufgrund der Pandemielage oder der Maßnahmen zur Pandemievorbeugung und -bekämpfung nicht normal genutzt werden kann, hat der Vermieter den Mieter entsprechend den Umständen zu unterstützen.“

Auch wenn es hierzu noch keine konkrete Rechtsprechung gibt, ist davon auszugehen, dass sich Vermieter auf Grundlage dieser Direktive grundsätzlich kooperationsbereit zeigen werden, wenn es um Verhandlungen über entsprechende Mietminderung geht.

Ansprechpartner:
Dr. Bernhard Heringhaus, Schindhelm Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Osnabrück
Marcel Brinkmann, Schindhelm Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Shanghai