Kosten für die Bebauung eines Grundstücks als Gegenstand der Grunderwerbsteuer - BFH, Urteil vom 25. Januar 2017 – II R 19/15

Mit seinem Urteil vom 25. Januar 2017 hat der Bundesfinanzhof eine weitere Entscheidung zu dem Themenkomplex des einheitlichen Erwerbsgegenstands im Grunderwerbsteuerrecht getroffen.

Danach kann für den Fall, dass ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird, die Finanzbehörde berechtigt sein, im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer zu belasten.

Sachverhalt

Im Urteilsfall war es so, dass der Kläger von einer Stadt ein Grundstück, das mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte, erwarb. In dem Grundstückskaufvertrag, der sowohl von der Stadt als Verkäuferin des Grundstückes als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war u. a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt setzte kurze Zeit später die Grunderwerbsteuer fest und bezog zunächst lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen. Daraufhin änderte das Finanzamt die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die sich aus diesem Vertag ergebenden Baukosten mit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein. Hiergegen wehrte sich der Kläger zunächst mit Erfolg vor dem Finanzgericht.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied hingegen, dass das Finanzamt die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit einbeziehen durfte. Wenn der Erwerber eines unbebauten Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden ist, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertag geschlossen ist.

Hinweise

Mit dieser Entscheidung stellt der Bundesfinanzhof im Rahmen einer weiteren Fallgruppe aus dem Bereich des einheitlichen Erwerbsgegenstands klar, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages zu einem bebauten werden lässt und die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind. Dass die Auswirkungen insofern erheblich sein können, dürfte einleuchtend sein. Man denke nur an die Situation, dass das unbebaute Grundstück zunächst lediglich EUR 500.000,00 kostet, die Herstellung des Gebäudes anschließend EUR 1,5 Millionen. Der Unterschied, je nachdem, wo das Grundstück belegen ist, (die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland) kann zwischen EUR 75.000,00 und bis zu EUR 100.000,00 betragen.

Will ein Grundstückserwerber und Bauherr die spätere Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verhindern, sollte er zunächst darauf achten, dass Verkäufer und Bauunternehmer verschiedene Rechtsträger sind. Auch dann, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen verschiedene Rechtsträger sind, können gesellschaftsrechtliche Bindungen, etwa Personenidentität auf der Gesellschafterebene des Veräußerers und des Bauunternehmens, schädlich sein.

Personenverschiedenheit schützt den Grundstückskäufer/Bauherrn allerdings noch nicht. Weiter sollte der Betroffene darauf achten, dass er im Rahmen des Grundstückskaufvertrages noch keinen festen architektonischen Plänen im Hinblick auf die spätere Gebäudeerrichtung unterworfen wird, sondern vielmehr in seinen Gestaltungsmöglichkeiten frei ist.

Schließlich wäre auch die Beachtung einer zeitlichen Komponente bei der Verhinderung der Einbeziehung der Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage hilfreich. Der Betroffene sollte darauf achten, dass die Verträge mit dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmer nicht zeitgleich bei dem gleichen Notar unterzeichnet werden. Zwischen dem Abschluss der Verträge sollte soweit möglich ein Zeitraum von mehreren Wochen besser Monaten liegen.