Erwerb von Immobiliengesellschaften: Augenmerk auf Vorkaufsrechte!

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vorkaufsfall auch dann vorliegen kann, wenn ein mit einem dinglichen Vorkaufsrecht belastetes Grundstück zunächst unentgeltlich in eine vom Eigentümer beherrschte Gesellschaft eingebracht wird und sodann die Anteile an dieser Gesellschaft entgeltlich an Dritte übertragen werden.

I. Sachverhalt

Die Klägerin war Begünstigte eines umfassenden dinglichen Vorkaufsrechts an einem Grundstück. Die Eigentümerin des Grundstückes brachte dieses unentgeltlich in eine von ihr unmittelbar zuvor gegründete und beherrschte KG ein und übertrug sodann sämtliche Anteile daran entgeltlich an eine Käuferin.

II. BGH: Wirtschaftliche Betrachtungsweise und Parteiwille maßgeblich

Obwohl kein formeller Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen worden war, vertrat die Vorkaufsberechtigte die Auffassung, dass durch die vorliegende Konstellation ein Vorkaufsfall eingetreten sei; sie könne daher ihr Vorkaufsrecht wirksam ausüben und das Grundstück zu dem Preis erwerben zu welchem die Eigentümerin die Anteile veräußert hat.
Der BGH hat sich dieser Auffassung angeschlossen. Hierbei stellte er im Wesentlichen auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise und – unter Außerachtlassung der formellen Vertragslage – darauf ab, ob nach dem Parteiwillen letztendlich eine Eigentumsübertragung der vorkaufsbelasteten Sache gegen Kaufpreiszahlung intendiert gewesen ist.

III. Praxistipp

In Unternehmenskauftransaktionen sieht sich ein Käufer einer Immobiliengesellschaft nun der Gefahr ausgesetzt, dass ein Erwerb einer Immobiliengesellschaft samt durch sie gehaltene Immobilien an einem „alten Grundstücks-Vorkaufsrecht Dritter“ scheitern kann. Um diesbezügliche wirtschaftliche Gefahren auf Erwerberseite zu vermeiden, ist es daher ratsam, die Historie der zu erwerbenden Immobiliengesellschaft und etwaig bestehende „ehemalige“ Vorkaufsrechte Dritter an von ihr gehaltenen Grundstücken im Rahmen der Unternehmensprüfung (Due Diligence) genauestens unter die Lupe zu nehmen und im Unternehmenskaufvertrag abzusichern.

BGH, Urteil vom 27. Januar 2012, AZ: V ZR 272/10

Ansprechpartner

Matthias Kirsch, LL.M. (Osnabrück, Shanghai)