Beurkundungspflicht bei nachträglichen Änderungen von Immobilien- und Bauträgerkaufverträgen

I.
Ausgangslage

Wenn ein beurkundeter Immobilienkaufvertrag geändert werden soll und zum Zeitpunkt der Änderung des Vertrages die Auflassung noch nicht erklärt wurde, sind die Erklärungen über die Änderungen grundsätzlich notariell zu beurkunden. Dies gilt zumindest immer dann, wenn die Änderungen wesentlich sind. Die Abgrenzung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Änderungen ist in der Praxis oft sehr schwierig. Als wesentliche Änderungen gelten Änderungen des Vertragsgegenstandes oder der Gegenleistung. Für sonstige Änderungen bedarf es grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung, d. h. sie sind grundsätzlich formfrei möglich.

Wenn ein Kaufvertrag geändert werden soll und zum Zeitpunkt der Vornahme der Änderung die Auflassung bereits beurkundet ist, können nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH die Änderungen grundsätzlich formfrei vereinbart werden. Dies gilt auch für Kaufpreisänderungen. Lediglich wesentliche Veränderungen bedürfen auch in diesem Abwicklungsstadium wiederum der Beurkundung. Als eine wesentliche Änderung ist insoweit z. B. die nachträgliche Vereinbarung eines Rücktrittsrechts oder die Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes anzusehen.

II.
Entscheidung des OLG Stuttgart vom 26. September 2017 - 10 U 140/16

Das OLG Stuttgart hat mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH gebrochen. Das OLG Stuttgart hatte folgendes Problem zu entscheiden.

1. Sachverhalt

Eine Bauträgergesellschaft hatte drei Eigentumswohnungen im Jahre 2011 verkauft. Der beurkundete Kaufpreis betrug rund EUR 310.000,00. Die Vertragsparteien hatten die Auflassung bereits im Bauträgervertrag mitbeurkundet und den beurkundenden Notar - soweit praxisüblich - angewiesen, Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der Urkunde nur zu erteilen, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde. Ein Jahr später machte der Käufer eine Kaufpreisminderung wegen Mängeln geltend. Die Kaufpreisminderung wurde auch zunächst von dem Bauträger akzeptiert, allerdings lediglich in einem privatschriftlich unterzeichneten Schriftstück mit dem Zusatz, Minderung zur Kenntnis genommen und anerkannt. Der Käufer zahlte daraufhin den verringerten Kaufpreis, auf den sich die Vertragsparteien verständigt hatten. Einige Zeit später forderte der Bauträger von dem Käufer nun gleichwohl den Differenzbetrag in Höhe der vereinbarten Kaufpreisminderung ein und begründete dies im Wesentlichen damit, dass die seinerzeitige Vereinbarung der Kaufpreisreduzierung unwirksam gewesen sei, weil diese vertraglich nicht beurkundet worden sei, im Ergebnis also ein Verstoß gegen § 311b BGB vorliege.

2. Entscheidung

Das OLG Stuttgart folgte dieser Argumentation des Bauträgers und entschied entgegen der ständigen Rechtsprechung des BGH und meinte, dass auch die Änderung eines notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages vor Eigentumsumschreibung - trotz vorab vereinbarter Auflassung - beurkundet werden müsse. Die Beurkundungspflicht des § 311b BGB, so das OLG Stuttgart, erfasse die Veräußerungs- sowie die Erwerbsverpflichtungen im Grundstückskaufvertrag und erstrecke sich zudem auf den vollständigen Vertrag im Ganzen. Damit seien grundsätzlich auch nachträgliche Änderungen des Kaufvertrages formbedürftig und nach § 311b BGB notariell zu beurkunden. Der Beurkundungszwang diene nicht nur den Schutzinteressen des Verkäufers, sondern auch den des Käufers. Der Käufer konnte sich nicht erfolgreich auf einen Verstoß des Bauträgers gegen Treu und Glauben berufen, da er nicht auf die Formfreiheit vertrauen durfte.

III.
Empfehlung

Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen wesentlichen und unwesentlichen nachträglichen Änderungen eines Kaufvertrages über Immobilien sollte aus Vorsichtsgründen jede Änderung eines notariellen beurkundeten Kaufvertrages der notariellen Beurkundung unterworfen werden. Auch Änderungen des Kaufvertrages nach erklärter Auflassung sollten beurkundet werden.