Ferienimmobilien - Steuern & Erbschaft

Vom Wunschtraum zu Real Estate: Ferienimmobilien sind seit jeher reizvoll, besonders in Zeiten, in denen sich der Urlaub abseits des klassischen Hotelaufenthalts immer größerer Beliebtheit erfreut. Bei aller Begeisterung ist es jedoch wichtig, auch die Kosten im Blick zu behalten. Dies beginnt mit Nebenkosten des eigentlichen Erwerbs und kann sich bis hin zur Erbschaftssteuer im Falle der Vererbung hinziehen.

Im Folgenden beleuchten wir für Deutschland die zu berücksichtigenden Kosten, die beim Erwerb der Immobilie, im laufenden Betrieb, bei der Veräußerung, bei der Schenkung oder auch im Erbfall anfallen können.

Inhaltsübersicht

Welche Kosten fallen beim Erwerb einer Ferienimmobilie an?

Der Käufer einer Immobilie hat zunächst die Notarkosten für die Beurkundung und die Abwicklung des Grundstückskaufvertrages zu tragen. Hinzu kommen die Gebühren für die Grundbucheintragungen. Sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren für die Grundbucheintragungen richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. So betragen die Notarkosten z.B. bei einem Kaufpreis von EUR 1,5 Mio. EUR 5.070,00 zzgl. 19 % USt und die Grundbuchkosten EUR 7.600,00. Für den Fall, dass im Zuge des Grundstückserwerbs Belastungen abzulösen sind, fallen weitere Notarkosten und Grundbuchgebühren an.

Zusätzlich zu diesen Kosten hat der Käufer die Grunderwerbsteuer zu bezahlen, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Schleswig-Holstein) variieren.

Die Notarkosten, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer fallen unabhängig davon an, ob es sich um eine Ferienimmobilie handelt oder um eine sonstige Immobilie. Auch die Nutzung als Privatimmobilie oder Gewerbeimmobilie spielt bei den Kosten bzw. der Grunderwerbsteuer keine Rolle.

Obwohl die Grunderwerbsteuer nach dem Grundstückskaufvertrag regelmäßig der Käufer zu tragen hat, haften nach dem Gesetz sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Bezahlung als Gesamtschuldner.

Für den Fall, dass ein Rechtsanwalt mit der Erstellung eines Grundstückskaufvertrages beauftragt werden sollte, kommen zusätzlich noch die Kosten für dessen Beauftragung hinzu. In Deutschland ist aber die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Vertragserstellung eher unüblich. Der Kaufvertrag wird i.d.R. durch den Notar erstellt und diese Tätigkeit ist mit den Notarkosten abgegolten. Soweit ein Makler mit der Vermittlung beauftragt wird, kommen noch Maklerkosten als weitere Aufwendungen hinzu. Die Maklerkosten betragen i.d.R. zwischen 3,5 und 5,5 % des Kaufpreises. Als allgemeine Orientierungshilfe muss man beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland je nachdem, ob ein Makler eingeschaltet wird, mit Nebenkosten in Höhe von 5 bis 10 % des Kaufpreises rechnen.

Welche laufenden Kosten trägt der Eigentümer einer Ferienimmobilie?

Speziell bei einer Ferienimmobilie fallen als laufende Kosten- je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe- Zweitwohnungsteuer an.

Daneben sind die laufenden Kosten zu berücksichtigen, die jeden Immobilieneigentümer treffen: Zu nennen sind hier vor allem die allgemeinen Betriebskosten für Gas, Wasser, Strom, Müll, Abwasser, die Grundsteuer, Versicherungen, etc.; soweit es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind auch Kosten der Hausverwaltung zu berücksichtigen. Weitere Kosten hängen davon ab, ob die Immobilie z.B. kurzfristig an Feriengäste vermietet wird. Wenn dies der Fall ist, muss mit wiederkehrenden Renovierungskosten in kürzeren Zeitabständen gerechnet werden.

Welche Kosten fallen bei der Veräusserung einer Ferienimmobilie an?

Welche Steuern bei der Veräußerung einer Ferienimmobilie in Deutschland für den Verkäufer anfallen, hängt zunächst davon ab, ob es sich bei der Ferienimmobilie um Privatvermögen oder um Betriebsvermögen handelt und weiter davon, ob der Verkäufer die Immobilie als Privatperson hält oder aber über eine grundbesitz-haltende Gesellschaft. Wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird, ist die Veräußerung i.d.R. steuerfrei soweit kein Spekulationsgeschäft vorliegt. Von einem solchen Geschäft ist auszugehen, wenn der Erwerb und die Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren erfolgen. Dann ist der Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis der persönlichen Einkommensteuer zu unterziehen. Der Steuersatz hängt ab von den konkreten persönlichen Verhältnissen des Verkäufers.

Wenn der Verkäufer die Immobilie im Betriebsvermögen hält oder wenn er innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehr als 3 Immobilien erwirbt und veräußert, so dass die Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt, unterliegt der Differenzbetrag zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös stets der persönlichen Einkommensteuer ohne, dass es auf eine Haltefrist ankommt.

Auch sollte beachtet werden, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Käufer einen gültigen Energieausweis zu übergeben. Eine Verletzung dieser Pflicht wird mit einem Bußgeld sanktioniert.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?

In Deutschland richtet sich die Höhe der Schenkungsteuer nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis ist desto niedriger sind die Steuersätze. Zwischen Ehegatten besteht ein Freibetrag von EUR 500.000,00; der Freibetrag zwischen Elternteil und Kind beträgt jeweils EUR 400.000,00. Die Freibeträge werden alle 10 Jahre neu gewährt, was Gestaltungspotenzial eröffnet.

Bei Grundstücksschenkungen sind neben der Schenkungsteuer auch Notarkosten und Grundbuchgebühren zu berücksichtigen. Es ist zwingend ein notarieller Schenkungsvertrag erforderlich. Die Kosten richten sich nach dem Wert der schenkweise übertragenen Immobilie. Bei einem Wert von EUR 1,5 Mio. sind die Notarkosten und Grundbuchgebühren die Gleichen wie bei einer Veräußerung.

Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Ob eine Immobilie in Deutschland im Wege der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt wird oder aber vererbt wird, spielt bzgl. der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer keine Rolle. Sowohl die Steuersätze als auch die Freibeträge gelten im gleichen Umfang unabhängig davon, ob geschenkt oder vererbt wird.

Ein Beispiel soll an dieser Stelle Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen:

Wenn die Eheleute V und M 2020 eine Ferienimmobilie für EUR 2 Mio. je zur ideellen Hälfte erworben haben, zwei Kinder, den K1 und die K2 haben und der V 2023 verstirbt ohne eine letztwillige Verfügung, d.h. die gesetzliche Erbfolge greift, gilt Folgendes:

Nachlass EUR 1. Mio. M erbt EUR 500.000,00 abzüglich Freibetrag von EUR 500.000,00, ErbSt = 0; K1 und K2 erben jeweils EUR 250.000 abzüglich Freibetrag von jeweils EUR 400.000,00, ErbSt = 0.

Hätte der V die Immobilie zu Alleineigentum erworben, würde sich folgende Steuerbelastung ergeben:

Nachlass EUR 2 Mio. M erbt EUR 1 Mio. abzüglich Freibetrag von EUR 500.000,00 verbleiben EUR 500.000,00 x 15 % = EUR 75.000,00 für die M. K1 und K2 erben jeweils EUR 500.000,00 abzüglich Freibetrag von jeweils 400.000,00 verbleiben für K1 und K2 jeweils 100.000,00 x 11 % = jeweils EUR 11.000,00, d.h. es besteht eine Gesamtsteuerbelastung von EUR 97.000,00. Das Beispiel soll verdeutlichen, dass bzgl. der Vermeidung/Minimierung der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerbelastung erheblicher Gestaltungsspielraum besteht. Hier hätten schon beim Erwerb mögliche Steuerfolgen im Erbfall bedacht werden sollen.

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Autor: Dr. Axel Berninger