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Mietverträge in Gefahr: Bundesgerichtshof erklärt Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen für unwirksam!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die üblicherweise in Gewerbemietverträgen vereinbarten Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt (Az. XII ZR 43/17).

Mit dieser Entscheidung hat der BGH sowohl Vermieter als auch Mieter von Gewerberaumflächen vor große Probleme gestellt. Entspricht ein Gewerberaummietvertrag nicht der Schriftform, so kann er von den Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden, und zwar unabhängig von einer vereinbarten festen Laufzeit. Schriftformverstöße finden sich dabei recht häufig in Mietverträgen. Diese liegen immer dann vor, wenn wesentliche Aspekte des Mietvertrages, wie etwa Mietbeginn, Umfang der vermieteten Fläche oder etwaige Mieterhöhungen nicht schriftlich festgehalten oder Anlagen zu dem Vertrag nicht beigefügt sind. Die Schriftformheilungsklausel soll den anderen Vertragspartner auch im Falle eines Schriftformverstoßes vor einer ordentlichen Kündigung schützen. Durch eine Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Vertragsparteien, im Falle eines Schriftformverstoßes einen schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschließen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf den Schriftformverstoß zu kündigen.

Der BGH hat die Unwirksamkeit einer solchen Schriftformheilungsklausel auch damit begründet, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären. Dies widerlaufe dabei dem Schutzweck des Schriftformerfordernisses. Durch die Schriftform solle auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Vertragsparteien gewährleistet und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen geschützt werden.
Diese Entscheidung ist von großer praktischer  Relevanz, gerade auch deshalb, weil viele Schriftformverstöße erst im Laufe eines Mietverhältnisses entstehen. Da eine Schriftformheilungsklausel nunmehr keinen  Schutz mehr gibt, ist jedem Vermieter oder Mieter, der an dem langfristigen Bestand seines Mietvertrages Interesse hat, dringend zu empfehlen, seinen Mietvertrag auf mögliche Schriftformverstöße hin zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen. Nur ein schriftformkonformer Nachtrag zum Mietvertrag, der mögliche Verstöße heilt, kann vor einer ordentlichen Kündigung der anderen Vertragspartei schützen.

Ansprechpartnerin
Dr. Manuela Hörstmann-Jungemann, Osnabrück